运维时代需要建筑全生命周期管理
原载于《现代物业·新业主》2016年第12期/总第377期
记者/高见
随着社会与行业发展，越来越多的地产开发商及设施管理从业人员意识到建筑运维管理的重要意义，开始寻求相应的运维解决方案，并积极呼吁行业相关标准的确立。
在与《现代物业》的交流中，国际设施管理协会（IFMA）北京分会项目主席张明洁强调，目前中国正在从建设时代向运维时代迈进，这是一个重要的转折点，也是新纪元的开始。在这一背景下，国家政策的支持、行业协会的引领以及行业专业人才的培养显得尤为重要。结合行业发展现状和自身从业经历，张明洁强调了以建筑产业全生命周期的理念认识和参与设施管理工作的重要性。根据IFMA的定义，设施管理是一个通过整合人、工作场所、流程与科技确保建筑环境安全高效运转的多元化跨学科的专业。从业人员只要牢牢把握住上述四个关键要素，就能够把握住自身事业以及整个行业未来的发展方向。
国际设施管理协会（IFMA）北京分会项目主席张明洁
关于IFMA北京分会
《现代物业》：2016年初，IFMA在中国北京成立分会。请问该分会是在怎样的背景下成立的？
张明洁：IFMA最早进入中国，是在香港和澳门，至今已经有十几年的历史。其中，香港分会的首任会长，也是目前广东分会的荣誉会员老洪立先生。反观中国内地，设施管理行业的发展相对缓慢，主要的变革都发生在企业地产领域，以来自世界500强的外资企业为首，包括西门子、GE（通用电气）、ABB（阿西布朗勃法瑞）、摩托罗拉等。很多外资企业都设有相关的设施管理部门，有的可能叫CRE（Corporate Real Estate,企业房地资产），有的叫FM（Facility Management，设施管理）。
2010年4月，中国内地第一个IFMA分会在上海成立，随后广东分会在2015年成立。2015年末，我们开始筹备IFMA北京分会的创办事宜。大家的初衷很简单，希望利用更多的业余时间，把这个行业内的专业人士组织起来，并让协会以一个类似非营利组织的模式去运转。2016年12月，我们起草了成立北京分会的建议书，发送给IFMA美国总部。2016年1月，这个申请获得正式批准，IFMA北京分会正式成立。
从2016年1月正式运营至今，北京分会的发展速度是很快的。我们在8月份得到了由IFMA总部授予的“发展最快的小型分会”的奖项。当时我们的会员数量大概在50人左右。到现在为止，已经超过70人了。一个协会要想发展得好，必须具备足够清晰的发展愿景和出色的活动组织能力，同时靠优质的内容来吸引大家参与。这样的话，我们才能积累一批高质量的、稳定的会员，促进整个行业内部的交流和行业发展。
《现代物业》：IFMA协会的发展架构，是分区域进行会员服务。据了解，IFMA的会员有很大一部分在地理位置上是跨区域的。跨区域的交流和合作，是否能带来一些全新的行业视角和发展思路？
张明洁：目前在这个部分的定义还不是很清楚。在北京分会成立之后，我们可能会覆盖整个京津冀地区的服务范围，甚至包括东北、西北的部分区域。毕竟中国很多国字头的研究机构、设计院以及相关的政府机构都设在北京，我们拥有比较好的资源。所以，北京分会目前是以面向北京为主，但是也可以辐射其他地区。我们在举办主题论坛时，会通过邀请嘉宾等形式，与上海、广东分会的同事进行一些互动；其他分会在本地举办一些活动的时候，如有需要我们也会参与其中。
跨区域的交流和合作，可以带来很多新的视角。我们得以从整个建筑产业全生命周期的理念出发，结合上下游不同的行业背景、不同研究机构的视角，碰撞和激发出大家对行业事件的深度思考和广泛讨论。这样，我们才能生成一个有普遍意义的、全方位的指导大纲，推动全中国范围内设施管理行业的发展。
《现代物业》：IFMA北京分会成立后，未来有哪些具体的计划？如何通过实际的工作行动来推动整个行业的积极健康发展？
张明洁：IFMA北京分会的核心宗旨是八个字：引领创新，传承分享。我们会以这八个字为出发点，来规划未来的所有工作。我们刚刚举办了第一届建筑设施管理信息化发展论坛，接下来我们希望还会有第二届、第三届，一直延续下去。从数字化的角度继续挖掘更深的空间，分享更多的实际应用案例经验。
另外，我们希望立足企业地产的维度，围绕工作场所来开展更多的交流活动。IFMA有一年一度的World Workplace Conference（全球工作场所论坛峰会），本年度会议是2016年10月在美国加州的圣地亚哥举办的。这个5,000人规模的全球峰会，以北美地区的参与者为主，每年也会有来自欧洲、亚洲的行业代表和学术机构参会与分享。对IFMA来说，工作场所是一个永恒的主题。
2017年，我们的工作重心还会集中在另外两个方面：一是可持续发展，包括绿色建筑等内容；二是环境健康安全。不管在建设时代还是运维时代，这两个主题，都是贯穿于建筑全生命周期的。从中国的发展情况来看，以前是以数量规模为发展基石，以后一定会从数量向质量转型。如果把质量作为社会与企业发展核心，不管在投资建设还是设施管理方面，都离不开可持续发展和环境健康安全。
除此以外，IFMA拥有非常健全的、全球认可的认证培训体系，涵盖三个不同层次的培训课程以及包含技术、财务、人力资源、项目管理、应急管理等专业在内的十一个能力模块。从设施管理专业人士（FMP），到可持续发展设施经理（SFP），再到注册设施经理（CFM）的企业高级管理人员，我们会立足全球设施管理行业相关的调查数据，深入浅出地、可持续地进行相应的分析和指导。2016年初，中国内地的三个IFMA分会，开设了一款入门级的设施管理核心课程。这个核心课程由美国IFMA总部量身定做，主要针对大学刚毕业的学生，或进入设施管理行业不久的专业人士，他们对于设施管理行业缺乏整体性、系统性的认识，对于其中的很多概念也并不是很清晰。通过系统的培训，可以使他们摆脱对行业的碎片化理解，深入了解设施管理或者物业管理的不同维度。
关于楼宇信息化潮流
《现代物业》：目前，设施管理行业关于BIM（建筑信息化模型）技术的讨论热点，更多停留在设计和施工层面。那么，如何结合新科技的发展与应用，在建筑运维层面进行更多的尝试？
张明洁：IFMA对设施管理的定义，就是通过整合人、工作场所、流程、科技，来提供建筑的最高效能和最安全的技术保障。从组织的角度来说，我们希望融汇整个行业上下游的资源，并贯彻建筑全生命周期的理念。最早利用科技做出这样的尝试的是设计单位。他们通过提供一些设计的可视化效果，把二维的图形转化成三维的空间。在这个基础上，人们发现，把建筑数据信息化，其实可以在建筑全生命周期中发挥更多的价值。于是，这种尝试很快从设计领域转到了施工领域。在施工过程中，信息技术被应用于机电系统的建设以及一些结构和幕墙等深化方面的工作，降低了返工率，减少了很多过失成本，也缩短了设计调整和施工方面的洽商周期。同时对于装配式建筑的产业化也起了积极的推动作用。在施工期间展开对于4D工期控制以及5D成本控制也是成功的尝试。
这些显而易见的技术优势，推动了BIM的继续发展。但是，如果要向全生命周期延伸，是一定要和运维直接挂钩的。目前，在整个行业中，并没有一个权威的可将收益成本量化的方式。前二十年的中国正处于建设时代。建筑信息技术的应用，已经在近五年里得到了非常充分的发展。但是从目前来看，建设的黄金期已过，市场也已经饱和。很多已经建成的建筑，如今只能在运维层面进行更多的尝试。所以，运维技术人员的业务能力和知识体系，都需要进一步的提升。如何提升呢？我们进入了一个数字化时代的新纪元，科技肯定是最重要的手段之一。新科技和运维管理人员的对接，变得尤为重要。但问题在于，这是不是惟一的途径？
在我看来，针对超大型的复杂建筑，例如大型公建、基础设施等，出于提升其应用的便利性以及协调整合各方资源的考虑，BIM技术有非常大的好处。而且，在设计和施工的过程中，其可量化的收益也已经显而易见。目前，中国有些企业已经尝试把BIM技术应用在运维阶段，而且已具备相应的实操能力。BIM正在向精细化的方向发展。但是，与此同时，也有很多非BIM的技术可以借鉴，比如EMS（能源管理系统）、IBMS（综合楼宇智能化系统），以及其他设施管理的应用软件，例如IWMS（Integrated Workplace Management System，综合工作场所管理系统）、CAFM（计算机辅助设施管理）等。
《现代物业》：关于IBMS的概念，能否给予进一步阐释？它具体包含哪些层面的含义？
张明洁：BMS（Building Management System）是指楼宇自动控制系统，在前面加一个“I”，有两种解释：一种是“Integrated（综合的）”，另一种是“Intelligent（智能的）”。最早我们接触这个概念，一般取“Intelligent”之意，也就是“智能楼宇控制系统”。但是，随着行业发展，很多智能化的元素需要被整合在一起，所以才有了以“Integrated”为替代的“综合楼宇智能化系统”。
以前的所谓楼宇控制，包括空调系统以及其他一些机电设备的监控，是建立在由专业公司提供的传感器、系统结构和相应逻辑关系的基础上，将整个系统进行宏观和微观方面的调试。其中，楼宇自动控制逻辑是基础，在这个基础上，设置一系列启停、操控程序。楼宇控制系统被搭建出来，但真正实现运营的却少之又少。另外，在系统与设施管理人员的对接方面，也存在问题。运维人员的知识层次没有达到相应标准，在实操层面就会出现问题。这导致的结果是，在实际工作中，很多BMS系统没法正常使用，成为了一套摆设。意识到这些问题之后，一些建筑科技公司开始着力于开发这部分数据蓝海，进一步挖掘这套系统的最大价值，同时把用户体验的部分加入进去，以更友好的界面方式，将这套楼宇自动控制系统回馈给开发商和运营团队。在这个过程里，平台的建设成为一个非常重要的环节。原来只有专业人士才能看懂的图表数据，通过平台就能够实现可视化。
那么，这种平台是否需要跟BIM对接？我觉得有可能不需要。因为它已经实现了一定程度的数据积累。如今我们总是在说“大数据”，但是在“大数据”里，哪些是有效数据，哪些是无效数据？我们可以把所有的数据都收集起来，但如果没办法提炼，不能进行有效分析，不能通过分析来帮助我们进行更好地决策，这些数据就等同于垃圾数据。我们需要有这方面的专业公司，建立起合理的算法和逻辑关系，将有效数据提炼出来，再去进行实时分析，最终反馈到用户并实现互动。这才是一套可持续发展的流程。
《现代物业》：BIM技术在运维阶段如何应用，是一个全球性的话题。我们现在才来讨论这个新概念，而在世界上其他地方BIM技术可能已经被广泛地应用。在一些技术较为发达的地区，人们已经把整套系统工具化了。他们不需要自己再去搭建一个系统，而是可以通过使用一套集成化的工具，来更加便捷地完成相应工作。
张明洁：十几年前甚至更早当外资企业进入中国的时候，他们就已经拥有很多计算机辅助工具，例如一些软件，可以用来自动生成报表等。众所周知，在美国等发达国家，人力成本所占的比重相当大。研发一套智能系统，通过数据的采集和分析，将信息进行自动化地提炼和过滤，减少了很多人力成本，提高了商业价值。而在中国，从整个建筑市场的现状来看，专业人士主要集中在规划设计和施工领域，而在建筑运维阶段，人才的培养和输出能力相对较弱。究其原因，主要有两方面：
一是政府层面，政策的指导与行业的发展有些脱节。在我国，住建部是惟一直接相关的政府领导部门，而在住建部的整个建设规划体系中，暂未有针对运维的相关政策出台。当然，这不仅是中国有的问题。据我了解，在国外也基本没有专门负责运维的政府机构。但是，他们有比较成熟的行业协会，通过不同领域的培训教育、研究机构的案例分享，来提供相对完善的解决方案，推动整个行业发展。
第二是市场层面，国内企业对行业发展趋势的认识不够。我们可以看到，在设施管理行业，世界500强企业在推动行业发展和提供解决方案方面总是处于世界领先的水平。那些名列500强的外资企业，毕竟跟自己的总部有着千丝万缕的联系，有一套全球适用的应用标准体系作为指导，在政策的执行上，遵循一条自上而下的纵线。在这个基础之上，他们就有更大的进步需求。如今，中国已经从建设时代跨入运维时代，这是社会转折的关键时期，也是行业发展的新纪元。很多商业地产开发商及企业设施管理的同事已经意识到这一点，开始构建商业管理运营中心的概念，并积极呼吁行业相关标准的确立。目前我们看到，国内一些公司发展势头正紧，大有追赶甚至超越世界500强的姿态。
关于人才素养与行业发展
《现代物业》：运维管理人员如果没有办法从建筑设计、规划的环节介入，也就谈不上所谓全生命周期的运维管理。现在国内的局面是，运维管理人员无论从职业技能还是从专业素养上来看，都不具备介入这些环节的条件。那么，现有的物业管理或设施管理专业人员，应该如何做到全生命周期的运维管理？
张明洁：我想通过分享自己的从业经历来回答这一问题。很早以前，我在美国一家非常知名的机电顾问公司工作。这家公司起点很高，做的都是大型的、复杂的商业建筑。同时，因为它是一家顾问公司，力争为业主提供最佳的咨询服务，所以它的业务内容涵盖了从尽职调查到设计方案、施工图纸、招投标管理再到后期施工质量与调试监督的各个流程。简单地讲，除了运维以外，前期的整个规划设计周期全部涵盖了。在这家公司的工作过程中，我积累了很多设计以及施工管理的经验。
我的第二份工作，是在西门子房地资产管理集团，一干就将近十年。对我来说，这相当于从一个乙方的角色转换成甲方，从商业地产领域转换到企业地产领域。而进入企业地产，就意味着需要从更广阔的维度上去理解和应用此前所积累的各种知识，并提供相应的决策。在长达十年的工作履历中，我经历了办公楼的建设、工厂的建设、大型的改造工程等。包括机电主要系统调试、运营在内的很多技术相关工作的支持和决断，都是需要参与并负责的。通过这些工作，我意识到，在前期的规划建设中，一定要尽量考虑到后期运维的需求，这样才能有效减少由于设计施工与运维不匹配而导致的很多系统问题。后来，我又参与了可持续发展、环境健康安全方面的管理工作，管理范围从中国扩大到整个亚洲及澳大利亚区域。
自身事业的变化让我认识到，对于企业地产来说，全生命周期是非常关键的一点。我们必须从建设转到运维，再从运维回归建设，否则，我们前期的任何设计失误、施工失误，都会在后期某个时间点显露出来。经过了这些，你就会有一个非常强烈的意愿，一定要在前期的规划建设中尽可能地预见和解决问题，让后期的运维更加流畅。
所以，对新生代的设施管理从业人员，我的建议是：第一，培训很重要，首先你得理解设施管理是要干什么；第二，科技是主线条，是一个非常基本的素材，要让它引领你去创新，在这方面，必须提升自己的硬功夫，要对系统有全面、宏观的了解，才能把专业的意见提供给规划建设的同事，尽可能地在前期解决问题；第三，作为一个有战略高度的管理人员，要有一定的责任感，能施加相应的压力给不同的部门，并且用全生命周期的理念对待你自己的事业。如果没有这样一个优秀的领导，单靠不同部门之间的协调，很难将各个部门、各个环节的工作统一把握好。
除此以外，抛开企业，从更宏观的层面出发，我认为行业发展必须得有国家政策的引导，要有政府部门引领并促进大家完成从建设时代到运维时代的转化。据我所知，目前中国高校并未开设设施管理专业，而IFMA正在和北美的很多学校签署框架协议，把设施管理的核心课程引入大学。所以我希望，通过政府的政策引导，以及整个教育体系的完善，国家可以提供更好的平台，促进跨学科的设施管理行业教育培训体系的建立。这样，我们才能为这个行业提供具有专业水准的、有创新能力的生力军，行业才能够真正实现可持续发展。
《现代物业》：除了国家政策、行业组织的影响之外，行业发展还受到另外一种市场层面的影响，这种影响主要来自业主。大业主如何协调各部门之间的工作，如何明确认识到自己的工作性质和责任范围之所在，是非常关键的问题。那么，针对大业主这个群体，协会是否会开展一些指导性的工作？
张明洁：第一，我们举办各种论坛以及技术交流、实践参观活动，就是为了提供一个平台，让大家互相促进交流。看到同行们正在进行的某些实践，我们可以把这些经验引入到自己的战略执行层面。第二，回到刚才我所说的培训体系，它分为公开课和定制化课程两个部分。公开课是任何从业人员都可以报名参加的，我们可以通过系统化的学习，结合市场需求，将这些理论方法跟自己的企业进行对接。当然，也可以直接定制个性化的企业课程。第三，我们要跟科研机构、政府部门进行相应的沟通，把国际化的成功理念和经验分享给国内的政策引领者和研究者。在政策层面，有了文件或纲领的推动，我们还要回归到市场行为，看市场需要怎样的产品，业主会为什么而买单。毕竟，单纯靠政府的补贴也是行不通的。在市场行为的推动下，所有解决方案的提供商会根据政策的指引改进产品、提升系统。在社会的实际应用中，将产品的全生命周期价值最大化、成本最小化，这样才能构成一个良性的循环。
从以上几个层面出发，我们才能真正推动行业的发展。这是有难度的，但是我们也能看到，国内许多大型的地产开发商，比如万达、华夏幸福基业、远洋地产等，都已经在努力建设更加专业的运营团队。其中很多核心的管理人员，并不是从以前的物业管理岗位直接提拔上来的。我认为，立足中国现状，这可能是更加合适的一种手段。当然，并不是不考虑提供原有的设施管理人员的发展机会，而是给他们一个警示，让他们知道，必须充实自己的专业知识，提升专业层次，才能从更高的战略角度出发，改变自己，提升自己，同时为整个行业的良性发展助力。
《现代物业》：如您所说，的确有很多从业人员，以前是做设计、规划的，现在都慢慢转向运维管理方面的工作。您认为，这些跨专业的从业者是否能够胜任专业的运维管理工作？
张明洁：这个现象的产生，和人才过剩有很大关系。在前二十年里，这些人才确实是中国建筑市场的主力军。从他们的角度和他们自身的从业经历出发，以前可能不太愿意接触运维相关的工作，但是慢慢地，等这部分人转去做营运，一定会碰到行业发展的瓶颈。打破这个瓶颈之后，我们才会迎来更好的发展前景。
我曾和IFMA美国总部分享过一个建议，建议调研一下目前设施管理行业的从业人员以前在学校里学什么专业，或者以前做过什么专业类型的工作。我相信，结果一定会令人惊讶。我曾经在企业内部做过类似的小型调查，结果真是错综复杂，有学语言的，有学经济管理的，有学工程的，还有学行政、人力资源的。设施管理是一个多元化的、跨学科的专业，但它的核心要素就是四点：人、流程、科技、工作场所。如何整合相关的资源，从不同维度出发实现整体的提升，才是在这个行业工作的关键。所以我认为，英雄不问出身。从业者无论是哪个专业转过来的，都没有问题。只要对这个行业有一个系统化的认识，并能够不断提升自己的专业素养，就能够把握住自己以及整个行业未来的发展方向。
